Obra nueva: las garantías que cubren los defectos

Una vivienda nueva no está exenta de defectos. Lo que la distingue es que existe un régimen de responsabilidad claro, con plazos distintos según la gravedad del daño.

Los tres plazos

Un año para los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado, de los que responde el constructor. Tres años para los daños que afecten a la habitabilidad, como humedades, aislamiento térmico o acústico insuficiente e instalaciones deficientes. Diez años para los daños que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, es decir, cimentación, estructura, muros de carga y elementos análogos.

Quién responde

La responsabilidad se reparte entre los agentes de la edificación: promotor, constructor, proyectista, director de obra y director de ejecución. El promotor responde en todo caso frente al comprador, lo que simplifica la reclamación: no hace falta identificar de antemano al culpable técnico. Si el daño se debe a un fallo concreto de un agente, el promotor podrá repetir contra él, pero eso es un asunto entre profesionales.

Cómo se reclama

Por escrito, con descripción del daño, fotografías fechadas y solicitud de reparación en un plazo razonable, habitualmente de quince a treinta días. Conviene enviar la comunicación por un medio que deje constancia. Si no hay respuesta o la reparación es insuficiente, el paso siguiente es un informe pericial, con un coste de 600 a 2.000 euros, que servirá tanto para negociar como para un eventual procedimiento judicial.

Los importes habituales ayudan a decidir si merece la pena: un informe pericial cuesta de 600 a 2.000 euros, la reparación de humedades por fachada entre 3.000 y 15.000 euros y la sustitución de una impermeabilización de cubierta entre 60 y 130 euros por metro cuadrado. En un edificio de 12 viviendas, una intervención estructural cubierta por el seguro decenal puede superar los 150.000 euros, cifra que ningún promotor pequeño afrontaría sin póliza.

En edificios en régimen de propiedad horizontal, los daños en elementos comunes los reclama la comunidad a través del presidente, previo acuerdo en junta. Los daños en el interior de cada vivienda los reclama su propietario.

El seguro decenal

Es obligatorio en edificios de vivienda y cubre los daños estructurales durante diez años desde la recepción. Antes de contratarlo, una entidad independiente revisa el proyecto y la ejecución, lo que actúa como control adicional de calidad. El comprador debe pedir copia de la póliza: sin ella, en caso de daño estructural quedaría a expensas de la solvencia del promotor, que diez años después puede no existir.