Comprar sobre plano: avales y plazos
El promotor está obligado a garantizar mediante aval o seguro todas las cantidades entregadas a cuenta y a ingresarlas en una cuenta especial separada, por lo que la primera comprobación antes de firmar es la existencia y el alcance de esa garantía.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- Las cantidades entregadas deben estar garantizadas desde la obtención de la licencia de obra.
- El aval o seguro cubre el importe entregado más los intereses legales.
- Los plazos habituales de entrega son de 18 a 30 meses desde el inicio de obra.
- La memoria de calidades forma parte del contrato y es exigible en la entrega.
Comprar algo que todavía no existe exige garantías distintas a las de una vivienda terminada. La ley las prevé, pero no se aplican solas: hay que pedirlas.
La garantía de las cantidades
El promotor debe garantizar mediante aval bancario o contrato de seguro la devolución de todas las cantidades entregadas más los intereses legales, en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Además debe ingresar esas cantidades en una cuenta especial, separada del resto de sus fondos y destinada exclusivamente a la obra. Sin certificado individual de aval o seguro a nombre del comprador, la garantía no está operativa.
| Documento | Qué acredita |
|---|---|
| Licencia de obra | que el proyecto está autorizado |
| Certificado individual de aval o seguro | que su dinero está garantizado |
| Cuenta especial separada | destino exclusivo de los fondos |
| Memoria de calidades firmada | qué materiales se entregarán |
| Planos con superficies | útil y construida por estancia |
| Nota simple del solar | titularidad y cargas del terreno |
| Plazo de entrega con fecha | cuándo se puede exigir |
| Seguro decenal previsto | cobertura de daños estructurales |
El calendario de pagos
Lo habitual es una reserva de 3.000 a 10.000 euros, un 10 a 20 por ciento a la firma del contrato privado, pagos parciales durante la obra hasta alcanzar el 20 o 30 por ciento y el resto en la escritura con posible subrogación hipotecaria. Cada uno de esos pagos debe quedar cubierto por la garantía y realizarse por transferencia a la cuenta especial, nunca a una cuenta general del promotor.
Si la obra se retrasa
El contrato debe fijar una fecha de entrega concreta, no una referencia vaga a un trimestre. Superado el plazo y concedido en su caso un margen razonable, el comprador puede resolver el contrato y recuperar lo entregado con intereses, ejecutando la garantía si el promotor no devuelve. Muchos contratos incluyen prórrogas por causas ajenas al promotor; conviene acotarlas y limitar su duración máxima a tres o seis meses.
Un ejemplo con cifras: sobre una vivienda de 450.000 euros, una reserva de 6.000 euros, un 15 por ciento a la firma del privado, es decir 67.500 euros, y dos certificaciones de 22.500 euros suman 118.500 euros entregados antes de la escritura. Ese es el importe que debe estar cubierto por el aval, y una penalización del 0,5 por ciento mensual sobre él supone 592,50 euros por cada mes de retraso.
Conviene igualmente pactar una penalización por retraso, por ejemplo un porcentaje mensual sobre lo entregado, porque sin ella el único remedio real es la resolución, que no siempre interesa al comprador.
La entrega
Antes de firmar la escritura se realiza una visita de comprobación con la memoria de calidades en la mano, anotando cada desviación en un acta. Las diferencias frecuentes son marcas de sanitarios, tipo de carpintería, superficie útil real y acabados de zonas comunes. Firmar sin reservas dificulta después la reclamación, mientras que firmar con acta de repaso deja constancia y obliga al promotor a subsanar.
Preguntas frecuentes
+¿Está garantizado mi dinero?
Debe estarlo mediante aval o seguro con certificado individual a su nombre y en cuenta especial separada.
+¿Qué pasa si la obra no termina?
Puede recuperar lo entregado más intereses legales ejecutando la garantía, siempre que exista y esté vigente.
+¿Cuánto se paga durante la obra?
Habitualmente entre el 20 y el 30 por ciento del precio, repartido entre reserva, contrato y certificaciones.
+¿Y si se retrasa la entrega?
Con fecha concreta en contrato, cabe resolver y recuperar lo pagado. Conviene pactar además una penalización por mes de retraso.
+¿Cómo se comprueba la entrega?
Con la memoria de calidades en la mano y un acta de repaso donde se anota cada desviación antes de firmar.
Fuentes
- 1Consejo General del Notariado, Consejo General del Notariado (agosto de 2026)
- 2Govern de les Illes Balears, Govern de les Illes Balears (agosto de 2026)