Valor de referencia del catastro: cómo afecta al impuesto
El valor de referencia es la base mínima sobre la que se liquidan el impuesto de transmisiones y el de sucesiones, de modo que declarar por debajo provoca una liquidación complementaria aunque el precio pactado haya sido inferior.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- Se determina anualmente a partir de los precios de las compraventas comunicadas por los notarios.
- No coincide con el valor catastral, que sigue siendo la base del IBI.
- Puede consultarse gratuitamente en la sede electrónica del catastro con certificado digital.
- Se impugna mediante rectificación de la autoliquidación o recurso contra la liquidación.
Desde 2022 el precio que figura en la escritura ya no determina por sí solo lo que se paga de impuestos. Existe un suelo, y conviene conocerlo antes de firmar.
Qué es y qué no es
Es un valor calculado por la Dirección General del Catastro a partir de los precios comunicados por los notarios en las compraventas, por zonas y tipos de inmueble. No es el valor catastral, que sirve para el IBI y suele ser mucho menor. Tampoco es una tasación individual: no tiene en cuenta el estado de conservación, la orientación ni la planta concreta.
| Valor | Para qué sirve | Quién lo fija | Dónde se consulta |
|---|---|---|---|
| Valor catastral | IBI y renta imputada | catastro | recibo del IBI |
| Valor de referencia | base mínima de ITP y sucesiones | catastro | sede electrónica |
| Valor de tasación | hipoteca | sociedad tasadora | informe de tasación |
| Precio de mercado | negociación | las partes | operaciones comparables |
Cómo afecta en la práctica
Si el valor de referencia de una vivienda es de 340.000 euros y la compra se cierra en 300.000, el impuesto de transmisiones se calcula sobre 340.000. La diferencia sobre un tipo del 8 por ciento supone 3.200 euros adicionales. Por eso conviene consultarlo antes de fijar el precio y, si es superior al de mercado, decidir de antemano si se va a impugnar.
Cómo se impugna
Hay dos vías. La primera es declarar por el valor de referencia, pagar y solicitar después la rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, aportando prueba de que el valor de mercado es inferior. La segunda es declarar por el precio real y recurrir la liquidación complementaria que emita la administración. La prueba habitual es una tasación homologada, que cuesta entre 300 y 600 euros, acompañada de fotografías del estado del inmueble y de operaciones comparables.
La impugnación tiene sentido cuando la diferencia supera con claridad el coste de la tasación y del procedimiento, es decir, a partir de unos 4.000 o 5.000 euros de sobrecoste fiscal.
Cuándo no existe valor de referencia
No todos los inmuebles tienen uno asignado. Faltan con frecuencia en suelo rústico, en edificaciones singulares y en fincas con circunstancias urbanísticas particulares. En esos casos la base es el valor de mercado declarado, sin perjuicio de que la administración pueda comprobarlo. La consulta previa en la sede del catastro es gratuita y despeja la duda en dos minutos.
Preguntas frecuentes
+¿Qué es el valor de referencia?
Un valor calculado por el catastro que actúa como base mínima para el impuesto de transmisiones y el de sucesiones.
+¿Es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral sirve para el IBI y suele ser bastante menor que el valor de referencia.
+¿Qué pasa si compro por menos?
El impuesto se calcula igualmente sobre el valor de referencia, salvo que se impugne con prueba en contra.
+¿Cómo lo impugno?
Solicitando rectificación de la autoliquidación o recurriendo la liquidación, con una tasación homologada de 300 a 600 euros como prueba.
+¿Todos los inmuebles tienen uno?
No. Faltan con frecuencia en suelo rústico y en edificaciones singulares, donde rige el valor de mercado declarado.
Fuentes
- 1Agència Tributària de les Illes Balears, tipos de gravamen, Agència Tributària de les Illes Balears (agosto de 2026)
- 2Consejo General del Notariado, Consejo General del Notariado (agosto de 2026)