Tanteo y retracto: cuándo la administración entra en la compra

Son dos figuras poco visibles hasta que aparecen, y cuando lo hacen pueden dejar sin efecto una operación cerrada. Comprobarlas cuesta poco y evita sorpresas.

La diferencia entre ambos

En el tanteo, el propietario que quiere vender debe notificar previamente las condiciones al titular del derecho, que dispone de un plazo para igualar la oferta y adquirir. En el retracto, la venta ya se ha producido y el titular del derecho puede subrogarse en la posición del comprador reembolsándole el precio y los gastos. El retracto existe precisamente porque el tanteo puede haberse omitido.

El caso más frecuente: el inquilino

Si la vivienda está alquilada, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente salvo que haya renunciado válidamente en el contrato, algo admitido en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años en determinados supuestos. El vendedor debe notificarle de forma fehaciente el precio y las condiciones. Si no lo hace, el inquilino puede ejercer el retracto después de la venta, dentro de un plazo breve desde que tiene conocimiento de ella.

Cuando interviene la administración

El planeamiento puede delimitar áreas sujetas a tanteo y retracto para facilitar políticas de vivienda o proteger determinados suelos. También existen derechos de adquisición preferente sobre bienes integrantes del patrimonio histórico y sobre viviendas de protección oficial. En estos casos la notificación se dirige a la administración competente, que dispone de un plazo para pronunciarse, habitualmente de uno a tres meses según la normativa aplicable.

En cifras: la notificación fehaciente cuesta entre 30 y 90 euros por burofax con acuse y certificación de contenido. El plazo de tanteo del inquilino es de 30 días naturales desde la notificación y el de retracto, de 30 días desde que conoce la venta, con un límite de 4 años para el ejercicio de la acción en determinados supuestos. Para la administración los plazos habituales van de 1 a 3 meses. Una firma programada sin contar con esos 30 a 90 días se retrasa en el 100 por cien de los casos.

La consecuencia práctica es que la firma de la escritura puede tener que esperar a que transcurra ese plazo o a que se emita renuncia expresa. Conviene por tanto identificarlo antes de fijar fecha de firma en el contrato de arras.

Cómo comprobarlo

Con la nota simple, donde suelen constar las limitaciones inscritas y las notas marginales sobre protección. Con una consulta urbanística al ayuntamiento, que indica si la finca está en un área delimitada. Y preguntando expresamente al vendedor si el inmueble está arrendado, con manifestación en el contrato de arras. Estas tres comprobaciones cuestan menos de cien euros y evitan que una operación cerrada se deshaga meses después.