Alquiler de larga temporada: el contrato punto por punto
En arrendamiento de vivienda el contrato se prorroga obligatoriamente hasta cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica, con prórroga tácita posterior, y el inquilino puede desistir a partir de los seis meses avisando con treinta días.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- La prórroga obligatoria alcanza cinco años con arrendador persona física y siete con persona jurídica.
- El inquilino puede desistir a partir de los seis meses con un preaviso de treinta días.
- La actualización de renta solo procede si está pactada expresamente en el contrato.
- El arrendador debe preavisar con cuatro meses y el inquilino con dos para no prorrogar.
Un contrato de arrendamiento de vivienda tiene poco margen: buena parte de su contenido lo fija la ley con carácter imperativo. Lo que sí se decide libremente cabe en una página.
Duración y prórrogas
Se pacta libremente, pero si es inferior al plazo legal, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar cinco años cuando el arrendador es persona física y siete cuando es persona jurídica, salvo que el inquilino manifieste lo contrario. Alcanzado ese plazo, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, entra en juego la prórroga tácita por anualidades hasta un máximo adicional de tres años.
| Situación | Plazo | Quién avisa |
|---|---|---|
| Prórroga obligatoria, arrendador persona física | hasta 5 años | |
| Prórroga obligatoria, persona jurídica | hasta 7 años | |
| Prórroga tácita posterior | hasta 3 años más | |
| No renovar al término | 4 meses de preaviso | arrendador |
| No renovar al término | 2 meses de preaviso | inquilino |
| Desistimiento del inquilino | desde los 6 meses, 30 días de aviso | inquilino |
| Necesidad de vivienda del arrendador | 2 meses de preaviso | arrendador |
La renta y su actualización
La renta inicial es libre. Su actualización durante la vigencia solo procede si se ha pactado expresamente, y en defecto de pacto sobre el índice se aplica el que corresponda conforme a la normativa vigente en cada momento. Una cláusula que remita a un índice sin más detalle puede quedar sin efecto, por lo que conviene indicar el índice, la periodicidad, la fecha de referencia y el mes de aplicación.
El reparto de gastos
Los gastos generales del inmueble pueden repercutirse al inquilino solo si se pacta por escrito y se determina su importe anual a la fecha del contrato. Los suministros individualizables por contador corresponden siempre al inquilino. Las obras de conservación necesarias corresponden al arrendador; las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, al inquilino. Es habitual fijar un umbral, por ejemplo 100 o 150 euros, por debajo del cual asume el inquilino.
Con cifras concretas sobre una renta de 1.100 euros al mes: el IBI de 480 euros anuales y la comunidad de 720 suman 1.200 euros, es decir, 100 euros mensuales adicionales si se repercuten. Las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino rondan los 150 a 400 euros al año, y el desistimiento a los ocho meses con la indemnización habitual de una mensualidad por año restante supone 1.100 euros sobre un contrato de dos años.
El IBI y la cuota de comunidad pueden repercutirse en vivienda si consta el pacto y la cuantía. Sin esa mención, corresponden al propietario aunque el contrato diga genéricamente que los gastos son a cargo del arrendatario.
Lo que conviene añadir
Inventario con fotografías firmado por ambas partes. Autorización o prohibición expresa de mascotas y de subarriendo. Régimen de obras del inquilino, que requieren consentimiento escrito del arrendador. Domicilio a efectos de notificaciones y aceptación del correo electrónico como medio válido. Y la designación de la cuenta de pago, porque el recibo bancario es la prueba más sencilla del cumplimiento.
Preguntas frecuentes
+¿Cuánto dura un contrato de vivienda?
Se prorroga obligatoriamente hasta cinco años con arrendador persona física y siete con persona jurídica, más prórroga tácita.
+¿Puedo irme antes?
Sí, a partir de los seis meses avisando con treinta días. Puede pactarse una indemnización proporcional al tiempo restante.
+¿Se actualiza la renta cada año?
Solo si está pactado expresamente, indicando índice, periodicidad y mes de aplicación.
+¿Quién paga el IBI y la comunidad?
El propietario, salvo pacto escrito que lo repercuta con indicación de la cuantía anual a la firma.
+¿Con cuánta antelación hay que avisar para no renovar?
Cuatro meses el arrendador y dos meses el inquilino antes de la fecha de terminación.
Fuentes
- 1Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Boletín Oficial del Estado (agosto de 2026)
- 2Instituto Nacional de Estadística, INE (agosto de 2026)