Obras en fachada: cómo se reparte el coste
El coste de las obras en fachada se reparte entre todos los propietarios según su coeficiente de participación, aunque no tengan ventanas a la zona intervenida, porque la fachada es elemento común y su conservación es obligatoria.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- Las obras necesarias de conservación no requieren acuerdo: son obligatorias y basta con ejecutarlas.
- Una rehabilitación de fachada cuesta entre 60 y 180 euros por metro cuadrado.
- Los coeficientes figuran en la escritura de división horizontal y suman 100.
- Los locales pueden estar exentos de determinados gastos solo si los estatutos lo establecen.
La discusión clásica en una junta de fachada es siempre la misma: por qué debe pagar quien no tiene vistas a esa cara del edificio. La respuesta está en la naturaleza del elemento, no en el uso.
Necesarias frente a mejoras
Las obras necesarias para la conservación, la habitabilidad, la seguridad y la accesibilidad del inmueble son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta: basta con ejecutarlas y repartir el coste. Las mejoras, en cambio, sí requieren acuerdo con las mayorías correspondientes, y quien vota en contra puede quedar exento en determinados supuestos cuando la derrama excede de tres mensualidades ordinarias.
| Partida | Precio | Sobre 900 m² de fachada |
|---|---|---|
| Andamio | 8 a 16 € por m² | 7.200 a 14.400 € |
| Picado y saneado | 12 a 28 € por m² | 10.800 a 25.200 € |
| Revoco y acabado | 25 a 60 € por m² | 22.500 a 54.000 € |
| Impermeabilización de cornisas | 30 a 70 € por ml | según metros |
| Dirección técnica | 4 a 8 % del presupuesto | 1.600 a 7.500 € |
| Total | 60 a 180 € por m² | 54.000 a 162.000 € |
| Por vivienda en 24 viviendas | 2.250 a 6.750 € |
El coeficiente manda
El reparto se hace según la cuota de participación fijada en el título constitutivo, que aparece en la escritura de división horizontal y en la nota simple de cada vivienda. La suma de todos los coeficientes es 100. Sobre una obra de 90.000 euros, una vivienda con coeficiente 4,20 aporta 3.780 euros y otra con 2,80 aporta 2.520, con independencia de dónde estén sus ventanas o de si utilizan el ascensor.
Los locales comerciales
Es frecuente que los estatutos eximan a los locales de gastos de portal, escalera o ascensor, elementos que no utilizan. Esa exención debe constar expresamente y no se presume. La fachada, en cambio, rara vez se excluye, porque protege también sus muros. Cuando el local ha modificado su parte de fachada con un escaparate propio, conviene revisar si el mantenimiento de esa parte le corresponde en exclusiva según los estatutos.
Cualquier duda sobre exenciones se resuelve leyendo el título constitutivo, no la costumbre. Muchas comunidades aplican durante años repartos que no coinciden con lo que dicen sus propios estatutos.
Ayudas y financiación
Las obras de rehabilitación energética suelen contar con programas de ayuda que cubren un porcentaje del coste, condicionados a alcanzar una reducción determinada del consumo. Requieren proyecto técnico, certificados energéticos antes y después y solicitud previa al inicio. Combinar la rehabilitación de fachada con aislamiento térmico permite acceder a esos programas y, además, reduce la factura energética del edificio de forma permanente, lo que cambia por completo la ecuación económica de la obra.
Preguntas frecuentes
+¿Debo pagar si no tengo ventanas a esa fachada?
Sí. La fachada es elemento común y el reparto se hace por coeficiente de participación, no por uso.
+¿Hace falta acuerdo de junta?
Para obras necesarias de conservación no. Para mejoras sí, con las mayorías correspondientes.
+¿Cuánto cuesta rehabilitar una fachada?
Entre 60 y 180 euros por metro cuadrado. En 900 metros cuadrados, de 54.000 a 162.000 euros.
+¿Están exentos los locales?
Solo si los estatutos lo establecen expresamente, y normalmente para portal, escalera y ascensor, no para fachada.
+¿Existen ayudas?
Sí para rehabilitación energética, con proyecto, certificados antes y después y solicitud previa al inicio de la obra.
Fuentes
- 1Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Boletín Oficial del Estado (agosto de 2026)
- 2Govern de les Illes Balears, Govern de les Illes Balears (agosto de 2026)