Cambiar los estatutos de la comunidad: mayorías necesarias
La modificación del título constitutivo y de los estatutos exige unanimidad, entendida como el acuerdo de todos los propietarios presentes y representados más el de los ausentes que no manifiesten su oposición en el plazo de treinta días desde la notificación del acta.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- El voto de los ausentes se computa a favor si no se oponen en treinta días desde la notificación.
- Otros acuerdos requieren mayorías de tres quintos o simple según la materia.
- La modificación debe elevarse a escritura e inscribirse para afectar a terceros.
- Elevar a público e inscribir cuesta habitualmente entre 600 y 1.800 euros.
Los estatutos son la norma interna del edificio y prevalecen sobre la costumbre. Cambiarlos es posible, pero la mayoría exigida es la más alta que contempla la ley.
Qué se decide con cada mayoría
La unanimidad se reserva a la modificación del título constitutivo y de los estatutos. Tres quintos de propietarios y cuotas para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como portería, vigilancia o instalaciones comunes, y para el arrendamiento de elementos comunes. Mayoría simple para el resto de acuerdos y para obras necesarias. Y determinadas actuaciones de accesibilidad se aprueban con requisitos específicos más flexibles.
| Acuerdo | Mayoría | Ejemplos |
|---|---|---|
| Modificar estatutos o título | unanimidad | cambiar coeficientes, permitir usos |
| Servicios de interés general | 3/5 de propietarios y cuotas | portería, vigilancia, piscina |
| Arrendar elementos comunes | 3/5 de propietarios y cuotas | vivienda del portero, fachada |
| Obras necesarias | no requiere acuerdo | cubierta, fachada, seguridad |
| Resto de acuerdos | mayoría simple | presupuesto, administrador |
| Segunda convocatoria | mayoría de asistentes | según materia |
El voto de los ausentes
Es el mecanismo que hace viable la unanimidad. Adoptado el acuerdo por los presentes, se notifica el acta a los ausentes, que disponen de treinta días naturales para manifestar su discrepancia por escrito. Quien no responde se entiende que vota a favor. Por eso la notificación debe hacerse de forma acreditable y a la dirección designada por cada propietario, ya que un defecto en este trámite es el motivo más habitual de impugnación.
De la junta al Registro
El acuerdo válidamente adoptado obliga a todos los propietarios desde su aprobación, pero para que afecte a futuros adquirentes debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El coste habitual entre notaría y registro se sitúa entre 600 y 1.800 euros según la complejidad y el número de fincas. Sin inscripción, un comprador que no conociera el acuerdo podría no quedar vinculado por él.
En una comunidad de 24 viviendas, el reparto de esos 600 a 1.800 euros supone entre 25 y 75 euros por vivienda, cantidad que rara vez justifica aplazar la inscripción. La tramitación completa, desde la junta hasta la inscripción, ocupa entre 2 y 5 meses: 30 días para el cómputo de ausentes, 2 a 6 semanas para la escritura y 15 días hábiles de plazo de calificación registral.
Conviene aprovechar la misma escritura para incorporar otras modificaciones pendientes, porque el coste crece mucho menos que proporcionalmente y evita repetir el trámite en pocos años.
La impugnación
Los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos pueden impugnarse en el plazo de tres meses, y los contrarios a la ley en cualquier momento según su naturaleza. Está legitimado quien haya votado en contra, quien hubiera sido indebidamente privado de voto y el ausente, y en general se exige estar al corriente de pago o consignar la deuda. Ese requisito convierte el impago en un obstáculo procesal añadido para el propietario moroso.
Preguntas frecuentes
+¿Qué mayoría hace falta para cambiar los estatutos?
Unanimidad, computando a favor a los ausentes que no se opongan en treinta días desde la notificación del acta.
+¿Y para instalar un servicio nuevo?
Tres quintos de propietarios y de cuotas, por tratarse de un servicio común de interés general.
+¿Hay que inscribir la modificación?
Para que afecte a futuros compradores sí, elevándola a escritura pública, con un coste de 600 a 1.800 euros.
+¿Cómo cuenta el voto de quien no asiste?
A favor, si no manifiesta su oposición por escrito en el plazo de treinta días desde la notificación.
+¿Puedo impugnar un acuerdo?
Sí, en el plazo de tres meses si es contrario a los estatutos, y debe estarse al corriente de pago o consignar la deuda.
Fuentes
- 1Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Boletín Oficial del Estado (agosto de 2026)
- 2Consejo General del Notariado, Consejo General del Notariado (agosto de 2026)