Qué hace un administrador de fincas y qué cobra

El administrador aparece en la vida de una comunidad sobre todo cuando algo falla. Sus funciones, sin embargo, están tasadas y son comprobables mes a mes.

Las funciones que le corresponden

Velar por el buen régimen del inmueble y advertir a los propietarios de lo que proceda. Preparar el plan de gastos previsibles y someterlo a la junta. Atender la conservación y ordenar las reparaciones urgentes dando cuenta inmediata al presidente. Ejecutar los acuerdos adoptados, efectuar los pagos y realizar los cobros. Y actuar como secretario, custodiando la documentación durante los plazos legales.

Qué debe entregar y cuándo

Antes de la junta ordinaria, las cuentas del ejercicio cerrado y el presupuesto del siguiente, con detalle por partidas. Durante el año, el estado de cuentas a petición de cualquier propietario. Y al cesar en el cargo, la totalidad de la documentación: libro de actas, contabilidad, contratos de proveedores, pólizas, certificados y saldos bancarios. La entrega debe hacerse mediante acta o inventario firmado, porque una transición sin documentación es la causa más frecuente de conflicto entre administradores.

Cómo se le nombra y se le sustituye

Lo nombra la junta por mayoría simple, normalmente por un año renovable. Puede ser un propietario o un profesional externo. La sustitución se acuerda igualmente en junta, y conviene incluir el punto expresamente en el orden del día, con indicación del candidato alternativo, para poder resolver en una sola sesión. La comunidad no está obligada a esperar al vencimiento del año si concurre justa causa.

Antes de cambiar, tres comprobaciones ahorran disgustos: que el nuevo administrador tenga seguro de responsabilidad civil, que la propuesta detalle qué incluye y qué no, y que se fije un plazo concreto para la entrega de la documentación por parte del saliente, habitualmente de 15 a 30 días.

Qué no entra en los honorarios

Las juntas extraordinarias por encima de la incluida, la gestión de obras de rehabilitación, la tramitación judicial de impagos, los certificados individuales para compraventas y, en muchos contratos, la gestión de siniestros. Todo ello se factura aparte. Pedir el desglose antes de contratar convierte una comparación de precios en una comparación real de servicios.