Fondo de reserva: el mínimo que exige la ley
El fondo de reserva es obligatorio en las comunidades sujetas a propiedad horizontal, debe alcanzar como mínimo un porcentaje del presupuesto ordinario anual y solo puede destinarse a obras de conservación, reparación y accesibilidad, además de a contratar el seguro del inmueble.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- Se dota con cargo al presupuesto ordinario y su titularidad corresponde a la comunidad.
- Sobre un presupuesto anual de 40.000 euros, el mínimo legal supone 4.000 euros.
- El fondo no se devuelve al propietario que vende: acompaña al inmueble.
- Un fondo insuficiente obliga a derramas urgentes con peores condiciones de financiación.
El fondo de reserva se percibe como un gasto más. Funciona en realidad como un colchón que decide si una obra necesaria se ejecuta en tres meses o en tres años.
Cómo se dota y para qué sirve
Se constituye con cargo al presupuesto ordinario, en la cuantía mínima que fija la ley, y se mantiene mientras exista la comunidad. Su destino está tasado: obras de conservación y reparación del inmueble, actuaciones de accesibilidad y la contratación del seguro del edificio o, en su caso, de un contrato de mantenimiento permanente. No puede usarse para financiar mejoras voluntarias ni para compensar impagos.
| Presupuesto ordinario | Fondo mínimo | Por vivienda en 20 viviendas |
|---|---|---|
| 20.000 € | 2.000 € | 100 € |
| 30.000 € | 3.000 € | 150 € |
| 40.000 € | 4.000 € | 200 € |
| 60.000 € | 6.000 € | 300 € |
| 90.000 € | 9.000 € | 450 € |
| 120.000 € | 12.000 € | 600 € |
Por qué conviene superar el mínimo
El mínimo legal cubre imprevistos pequeños, no obras mayores. Una impermeabilización de cubierta en un edificio de 20 viviendas cuesta entre 12.000 y 50.000 euros, muy por encima del fondo mínimo. Las comunidades que acuerdan dotar un fondo superior, por ejemplo el equivalente al 20 o 25 por ciento del presupuesto, afrontan esas obras con derramas menores y evitan tener que aceptar la primera oferta disponible por falta de tesorería.
Qué ocurre al vender
El fondo pertenece a la comunidad, no a los propietarios individualmente. Quien vende no recibe su parte proporcional y quien compra no la aporta de nuevo: simplemente se subroga en la situación existente. Por eso un fondo bien dotado es un argumento de venta real, aunque rara vez se mencione en los anuncios, y su importe debería figurar en la información que se entrega al comprador junto al certificado de deudas.
Cuando una comunidad no ha dotado el fondo o lo ha consumido sin reponerlo, el comprador hereda esa situación. Comprobarlo cuesta una llamada al administrador.
La alternativa: financiación
Cuando el fondo no basta, las comunidades pueden recurrir a préstamos específicos. Los tipos suelen situarse por encima de los de un préstamo hipotecario y los plazos entre 5 y 15 años. Sobre 80.000 euros a 10 años, la diferencia entre financiar y disponer de fondo propio ronda los 20.000 a 30.000 euros en intereses. Esa cifra es el coste real de no haber dotado el fondo por encima del mínimo.
Preguntas frecuentes
+¿Es obligatorio el fondo de reserva?
Sí, en las comunidades sujetas a propiedad horizontal, con la cuantía mínima que fija la ley sobre el presupuesto ordinario.
+¿Para qué puede usarse?
Para obras de conservación, reparación y accesibilidad, y para el seguro del inmueble o un contrato de mantenimiento.
+¿Me devuelven mi parte al vender?
No. El fondo pertenece a la comunidad y acompaña al inmueble, sin liquidación individual.
+¿Conviene superar el mínimo?
Sí. Una impermeabilización de cubierta en 20 viviendas cuesta de 12.000 a 50.000 euros, muy por encima del mínimo legal.
+¿Y si hay que financiar la obra?
Existen préstamos para comunidades a 5 o 15 años, con un sobrecoste en intereses de 20.000 a 30.000 euros sobre 80.000 a diez años.
Fuentes
- 1Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Boletín Oficial del Estado (agosto de 2026)
- 2Instituto Nacional de Estadística, INE (agosto de 2026)