Derrama en la comunidad: quién paga si se vende
Responde de la derrama quien sea propietario en el momento en que la junta adopta el acuerdo que la aprueba, con independencia de cuándo se giren los recibos, por lo que una obra acordada antes de la venta corresponde al vendedor salvo pacto distinto.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- El criterio es la fecha del acuerdo de junta, no la del pago de cada plazo.
- El comprador responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores.
- El certificado de deudas del administrador es obligatorio para escriturar salvo dispensa expresa.
- Una rehabilitación de fachada suele suponer entre 2.000 y 12.000 euros por vivienda.
Es la discusión más frecuente entre vendedor y comprador después de la firma, y se resuelve con una sola pregunta: ¿cuándo se aprobó la obra?
La regla
El obligado al pago es quien ostenta la propiedad cuando la junta adopta el acuerdo. Si la comunidad aprueba en marzo una rehabilitación de fachada y la vivienda se vende en julio, el importe corresponde al vendedor aunque los recibos se giren en septiembre, octubre y noviembre. Al revés ocurre lo mismo: una obra aprobada en septiembre corresponde al comprador aunque se hubiera hablado de ella durante meses.
| Actuación | Coste por vivienda | Plazos habituales |
|---|---|---|
| Pintura de zonas comunes | 150 a 500 € | 1 a 3 |
| Impermeabilización de cubierta | 600 a 2.500 € | 3 a 6 |
| Rehabilitación de fachada | 2.000 a 12.000 € | 6 a 24 |
| Sustitución de ascensor | 3.000 a 9.000 € | 6 a 18 |
| Instalación de ascensor nuevo | 8.000 a 25.000 € | 12 a 36 |
| Renovación de instalación eléctrica | 800 a 3.000 € | 3 a 12 |
| Reparación de piscina | 400 a 2.000 € | 2 a 6 |
Lo que sí arrastra el comprador
Las cuotas ordinarias impagadas del año en curso y de los tres años naturales anteriores quedan afectas al inmueble, de modo que el comprador responde de ellas frente a la comunidad aunque no fuera propietario cuando se generaron. Por eso la ley exige aportar en la escritura un certificado del administrador sobre el estado de deudas, salvo que el comprador lo dispense expresamente, algo que no conviene hacer nunca.
La cláusula que resuelve el asunto
En el contrato de arras conviene incluir tres frases: que el vendedor manifiesta que no existen derramas aprobadas ni obras acordadas pendientes de ejecutar; que si las hubiera, serán a su cargo hasta el importe total, incluidas las cuotas futuras; y que aportará el certificado de deudas y el acta de la última junta antes de la firma. Con ello, el reparto deja de depender de interpretaciones.
Si la obra está aprobada y ambas partes lo saben, la solución habitual es descontar del precio el importe pendiente o retener esa cantidad hasta la liquidación final. Ambas fórmulas son admitidas y deben reflejarse por escrito.
Qué revisar antes de comprar
Las actas de las tres últimas juntas, donde aparecen las obras aprobadas, las estudiadas y las presupuestadas. El importe del fondo de reserva, que amortigua las derramas. Y el estado del edificio: una fachada con desprendimientos o una cubierta con parcheos anuncia una derrama que todavía no se ha votado pero que llegará. Estas tres comprobaciones son gratuitas y explican buena parte de la diferencia entre dos pisos aparentemente iguales.
Preguntas frecuentes
+¿Quién paga una derrama al vender?
Quien fuera propietario en la fecha del acuerdo de junta, con independencia de cuándo se giren los recibos.
+¿Y las cuotas impagadas anteriores?
El comprador responde frente a la comunidad de las del año en curso y los tres anteriores, por afección del inmueble.
+¿Es obligatorio el certificado de deudas?
Sí para escriturar, salvo dispensa expresa del comprador, que es desaconsejable.
+¿Cuánto cuesta una derrama típica?
De 150 a 500 euros por pintura y de 2.000 a 12.000 euros por vivienda en una rehabilitación de fachada.
+¿Qué debo revisar antes de comprar?
Las actas de las tres últimas juntas, el fondo de reserva y el estado visible de fachada y cubierta.
Fuentes
- 1Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Boletín Oficial del Estado (agosto de 2026)
- 2Consejo General del Notariado, Consejo General del Notariado (agosto de 2026)