Contrato de arras: qué se arriesga en cada modalidad
En las arras penitenciales cualquiera de las partes puede desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada, mientras que en las confirmatorias no existe derecho a desistir y la parte incumplidora puede verse obligada a cumplir el contrato o a indemnizar el daño real.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- La señal habitual se sitúa entre el 5 y el 10 por ciento del precio de compra.
- Si no se especifica la modalidad, la interpretación por defecto suele ser la de arras confirmatorias.
- El plazo habitual entre arras y escritura es de 30 a 90 días.
- Conviene fijar quién asume los gastos si la financiación no se concede.
El contrato de arras se firma con prisa y se lee con calma solo cuando algo sale mal. Una sola palabra en el documento cambia por completo lo que ocurre si una de las partes se echa atrás.
Tres figuras distintas
Las penitenciales permiten desistir: el comprador pierde la señal, el vendedor la devuelve duplicada. Las confirmatorias no permiten desistir, solo confirman el contrato, y quien incumple puede ser obligado a cumplir o a indemnizar el perjuicio realmente causado, que puede superar con creces la señal. Las penales fijan de antemano una penalización, sin que ello impida exigir el cumplimiento.
| Modalidad | Si desiste el comprador | Si desiste el vendedor |
|---|---|---|
| Penitenciales | pierde 30.000 € | devuelve 60.000 € |
| Confirmatorias | cumplimiento o daño real | cumplimiento o daño real |
| Penales | pena pactada | pena pactada |
| Sin especificar | interpretación caso a caso | interpretación caso a caso |
Por qué importa la redacción
Si el contrato no dice expresamente que las arras son penitenciales y que las partes pueden desistir con esa consecuencia, la interpretación habitual es que se trata de arras confirmatorias. En ese caso el comprador que se retira no pierde solo la señal: puede ser demandado para que compre, o para que indemnice la diferencia si el vendedor vende después más barato. Una sola frase decide entre un riesgo acotado y uno abierto.
Las cláusulas que conviene incluir
La condición de financiación, que permite recuperar la señal si el banco deniega la hipoteca en un plazo determinado, normalmente de 30 a 45 días. La entrega libre de cargas y de ocupantes. El reparto de gastos e impuestos. El inventario de lo que se queda en la vivienda. Y una fecha límite clara para la escritura, porque sin fecha no hay incumplimiento que reclamar.
Conviene también recoger qué ocurre si aparecen cargas no declaradas o si la cédula de habitabilidad no se obtiene a tiempo. En Baleares ese último punto retrasa firmas con frecuencia.
Cuánto entregar y cómo
Entre el 5 y el 10 por ciento del precio es lo habitual. Por debajo del 5 por ciento la señal deja de disuadir; por encima del 10 el comprador arriesga demasiado antes de tener la financiación cerrada. El pago debe hacerse por transferencia bancaria, nunca en efectivo, y el justificante debe conservarse, porque en la escritura se descontará del precio y quedará reflejado.
Preguntas frecuentes
+¿Qué pasa si me echo atrás?
Con arras penitenciales pierde la señal. Con confirmatorias puede ser obligado a cumplir o a indemnizar el daño real.
+¿Cuánto se entrega de señal?
Entre el 5 y el 10 por ciento del precio. Sobre 400.000 euros, entre 20.000 y 40.000.
+¿Y si el banco no concede la hipoteca?
Solo se recupera la señal si el contrato incluye una condición de financiación con plazo, habitualmente de 30 a 45 días.
+¿Qué ocurre si no se especifica la modalidad?
La interpretación habitual es que son confirmatorias, lo que amplía el riesgo para quien incumple.
+¿Cuánto tiempo hay hasta la escritura?
Lo habitual son 30 a 90 días. Sin fecha límite en el contrato no hay incumplimiento que reclamar.
Fuentes
- 1Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Boletín Oficial del Estado (agosto de 2026)
- 2Consejo General del Notariado, Consejo General del Notariado (agosto de 2026)