Servidumbre de paso: qué obliga y qué no

Un camino de tierra que cruza una finca puede ser una cortesía entre vecinos o un derecho consolidado. La diferencia se descubre normalmente después de comprar.

Cómo nace una servidumbre

Por título, es decir, por acuerdo entre propietarios elevado a escritura e inscrito. Por prescripción, cuando es aparente y continua durante el plazo legal. Por destino del padre de familia, cuando una finca se divide y una parte queda sin acceso. Y por resolución judicial, cuando el propietario de una finca enclavada reclama salida a camino público y no hay acuerdo, en cuyo caso debe indemnizar al predio sirviente.

Lo que no aparece en la nota simple

Una servidumbre no inscrita puede seguir siendo válida entre las partes y, si es aparente, vincular también al comprador, que no puede alegar desconocimiento cuando el camino es visible sobre el terreno. Por eso la visita física es tan importante como la documentación: un paso de tierra marcado por el uso, una cancela con dos cerraduras o una tubería que cruza la finca son indicios que deben investigarse antes de firmar.

Derechos y obligaciones

El titular del predio dominante puede pasar y realizar las obras necesarias para el uso del paso, pero debe hacerlo del modo menos gravoso posible y costear la conservación. El titular del predio sirviente conserva la propiedad y puede cerrar la finca, siempre que facilite el paso, por ejemplo mediante cancela con llave para ambos. No puede, en cambio, alterar el trazado a su conveniencia sin acuerdo, salvo que ofrezca otro igualmente cómodo.

Los costes son moderados y conviene conocerlos: constituir una servidumbre por escritura cuesta entre 400 y 900 euros entre notaría y registro, el levantamiento topográfico que define el trazado entre 350 y 900 euros, y la indemnización al predio sirviente se calcula habitualmente sobre el valor del terreno ocupado, por ejemplo 4 metros de anchura por 120 metros de longitud, es decir 480 metros cuadrados. Un procedimiento judicial por un paso discutido rara vez baja de 3.000 euros y se prolonga entre 12 y 30 meses.

Cuando la servidumbre beneficia a varias fincas, la conservación se reparte en proporción al uso. Ese reparto conviene documentarlo por escrito, porque es la fuente habitual de conflicto entre vecinos.

Cómo se extingue

Por acuerdo entre las partes formalizado en escritura, por reunión de ambas fincas en un mismo propietario, por el no uso durante el plazo legal y por desaparecer la necesidad, por ejemplo cuando el predio dominante obtiene acceso directo a un camino público. En este último caso la extinción no es automática: requiere acuerdo o declaración judicial, y hasta entonces la servidumbre sigue vigente.