El seguro de la comunidad: qué cubre y qué no
La póliza de la comunidad cubre el continente de los elementos comunes y la responsabilidad civil del edificio, mientras que el interior de cada vivienda, su contenido y las mejoras particulares corresponden al seguro individual de cada propietario.
listados Redacción · Actualizado 15 de agosto de 2026
Lo esencial
- La contratación del seguro del inmueble forma parte del destino del fondo de reserva.
- El capital asegurado debe cubrir el coste de reconstrucción, no el valor de mercado.
- Un infraseguro provoca la aplicación de la regla proporcional y reduce la indemnización.
- Los daños por agua entre viviendas son el siniestro más frecuente en propiedad horizontal.
Cuando hay una fuga entre dos viviendas, la primera pregunta no es quién tiene la culpa, sino qué póliza responde de cada parte del daño. Y casi siempre son dos.
El reparto entre pólizas
La comunidad asegura el continente común: estructura, fachada, cubierta, zonas comunes, ascensor, instalaciones generales. También la responsabilidad civil por daños causados a terceros desde elementos comunes, como el desprendimiento de un trozo de cornisa. El propietario asegura el interior de su vivienda, su contenido y las mejoras que haya realizado, además de su propia responsabilidad civil.
| Daño | Póliza de la comunidad | Póliza del propietario |
|---|---|---|
| Rotura de bajante comunitaria | sí, la reparación | no |
| Daños en el techo del piso inferior | según póliza, a menudo sí | complementa |
| Muebles y suelo del piso inferior | no | sí |
| Fuga en tubería interior de una vivienda | no | sí |
| Filtración desde la cubierta | sí | contenido dañado |
| Caída en zona común | responsabilidad civil | no |
| Cristal de la puerta del portal | sí | no |
| Mejoras hechas por el propietario | no | sí, si están declaradas |
El infraseguro
El capital asegurado debe corresponder al coste de reconstrucción del edificio, no a su valor de mercado ni al precio de compra. Si el capital declarado es inferior al valor real, la aseguradora aplica la regla proporcional: indemniza en la misma proporción que representa el capital asegurado sobre el valor real. Un edificio asegurado en 1.200.000 euros cuando su reconstrucción cuesta 2.000.000 recibiría el 60 por ciento de cualquier daño parcial.
Coberturas que conviene revisar
Daños por agua con búsqueda de avería incluida, porque localizar la fuga suele costar más que repararla. Responsabilidad civil con capital suficiente, habitualmente desde 600.000 euros. Rotura de cristales y sanitarios en zonas comunes. Daños eléctricos en instalaciones generales, ascensor incluido. Defensa jurídica y reclamación de daños. Y, si existe piscina, su inclusión expresa en la póliza.
Los importes ayudan a dimensionar la póliza. En un edificio de 24 viviendas, la prima anual se sitúa habitualmente entre 1.800 y 4.500 euros, es decir, de 75 a 190 euros por vivienda al año. La búsqueda de avería en un daño por agua cuesta entre 300 y 900 euros y la reparación del falso techo del vecino entre 600 y 2.500. Un capital de responsabilidad civil de 600.000 euros encarece la prima entre un 5 y un 12 por ciento frente a uno de 300.000, y es la mejora con mejor relación entre coste y protección.
Un punto que se olvida con frecuencia es la cobertura de los daños que la comunidad causa a las viviendas: muchas pólizas la incluyen, otras la limitan, y esa diferencia decide quién paga el falso techo del vecino tras una fuga en la bajante.
Cómo se tramita un siniestro
Comunicación inmediata a la aseguradora, en el plazo que fije la póliza y habitualmente dentro de los siete días. Fotografías antes de reparar. Adopción de medidas urgentes para limitar el daño, cuyo coste es indemnizable. Y coordinación entre las dos pólizas cuando hay daños en zonas comunes y privativas: lo habitual es que ambos peritos acuerden el reparto, y el administrador es quien debe impulsar esa coordinación en lugar de esperar a que los vecinos se entiendan entre sí.
Preguntas frecuentes
+¿Qué cubre el seguro de la comunidad?
El continente de los elementos comunes y la responsabilidad civil del edificio frente a terceros.
+¿Y el interior de mi vivienda?
Corresponde a su póliza individual, junto con el contenido y las mejoras que haya realizado y declarado.
+¿Qué es el infraseguro?
Declarar un capital inferior al coste de reconstrucción. La aseguradora indemniza entonces en la misma proporción.
+¿Quién paga el techo del vecino tras una fuga común?
Depende de la póliza. Muchas comunidades lo cubren, otras lo limitan, por lo que conviene revisarlo antes de renovar.
+¿En qué plazo hay que comunicar el siniestro?
En el que fije la póliza, habitualmente dentro de los siete días, con fotografías previas a cualquier reparación.
Fuentes
- 1Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, Boletín Oficial del Estado (agosto de 2026)
- 2Govern de les Illes Balears, Govern de les Illes Balears (agosto de 2026)