Ley de Costas: la franja que limita la propiedad

Cerca del mar la propiedad no termina donde termina la parcela. Se superponen varias franjas con reglas propias, y la escritura no siempre las menciona.

Las franjas

El dominio público marítimo terrestre comprende la ribera del mar, las playas y las zonas de dominio, es inalienable e imprescriptible. Sobre él no cabe propiedad privada, solo concesiones temporales. A continuación se sitúa la servidumbre de tránsito de seis metros, que debe quedar libre para el paso peatonal y para vehículos de vigilancia y salvamento. Después la servidumbre de protección, con carácter general de cien metros.

Qué se puede hacer en la servidumbre de protección

Con carácter general están prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación, así como las vías de transporte interurbanas y los tendidos aéreos de alta tensión. Sí se admiten, con autorización autonómica, los cultivos, las instalaciones deportivas descubiertas y determinados usos que por su naturaleza no puedan situarse en otro lugar. Las edificaciones anteriores a la ley quedan en un régimen transitorio que permite obras de conservación y mejora, pero no aumento de volumen.

Cómo comprobarlo antes de comprar

Solicitando al servicio de costas competente un informe sobre la situación de la finca respecto al deslinde, o consultando la cartografía oficial de deslindes. El deslinde es el acto administrativo que fija dónde termina el dominio público, y hasta que se aprueba pueden existir dudas. El informe es gratuito o de coste reducido y tarda entre cuatro y doce semanas, plazo que conviene contemplar en el contrato de arras.

En términos económicos, la afección se nota en el precio: una parcela dentro de los 100 metros de servidumbre de protección puede valer entre un 25 y un 50 por ciento menos que otra equivalente fuera de ella, mientras que una vivienda en concesión sobre dominio público suele cotizar entre un 40 y un 60 por ciento por debajo de una propiedad plena comparable, en función de los años de concesión que resten.

Conviene también revisar la nota simple: cuando un deslinde afecta a la finca, suele constar una nota marginal en el Registro. Su ausencia no garantiza que no haya afección, pero su presencia es una advertencia inequívoca.

Las concesiones

Las construcciones que quedaron dentro del dominio público tras un deslinde no se demuelen automáticamente: sus titulares pueden obtener una concesión de uso por un plazo determinado, prorrogable en los términos que fije la normativa. Durante ese periodo se puede usar y transmitir la concesión, con autorización, pero no se es propietario del suelo. Comprar una vivienda en concesión es posible, y el precio debe reflejar que se adquiere un derecho temporal y no una propiedad plena.